[로컬세계 이명호 기자]올해부터 부동산 제도가 많이 달라진다. 투기수요 억제를 위해 서민층 실수요자 중심으로 주택시장이 개편된다.

잔금대출 규제와 디딤돌대출 기준 축소 등 대출 규제가 강화되고,  소득세와 상속·증여세에 대한 부담도 늘어날 전망이다. 청약가점제 자율 시행 조치와 제로에너지 건축물 인증제가 시행을 앞두고 있다.

 
◆ ‘잔금 대출 규제’ 시행

주택 구입 자금 확보에 어려움이 예상된다. 지난 11월 24일 발표된 ‘8·25 가계부채 관리방안 후속조치 및 보완계획’에 따라 올해부터 분양 공고되는 아파트 단지는 잔금 대출 시 여신 심사 가이드라인이 적용된다.

기존에는 대출 후 최대 5년까지 이자만 지불할 수 있었지만 올해부터는 1년만 거치가 가능하다. 이후로는 상환 기간에 따라 이자와 원금을 동시에 갚아야 한다.

소득 증빙자료 등 객관성이 입증된 자료를 제출해야 하고, 잔금대출도 이자와 원금을 처음부터 함께 갚아가는 비거치식 분할상환을 원칙으로 한다.

◆ ‘디딤돌대출 기준 축소’

대표적인 서민 대상의 대출 상품인 디딤돌대출 기준도 강화된다. 생애 첫 주택 구입에 이용되는 디딤돌대출의 총부채상환비율(DTI) 기준이 현행 80%에서 60%로 축소된다.

연소득 5000만원인 대출자의 경우 기존 4000만원이던 대출 가능액이 3000만원으로 줄어든다. 주택보유자도 대출 후 3개월 안에 주택을 처분하는 조건으로 대출이 가능했지만, 대상에서 제외된다.

◆ 입주자 전용 보금자리론 한시적 운영

이 상품은 공급량이 많은 2018년까지 2년간 한시적으로 운영된다.

대출 재원을 늘려서라도 미입주 사태 등 부작용을 최소화 하겠다는 것이 목적이다.

금리 등 요건은 기존 보금자리론과 똑같지만 총부채상환비율(DTI)이 60~80%로 높은 경우에도 이용할 수 있다는 특징이 있다. 보금자리론 금리가 상대적으로 낮은 편이기 때문에 대출자 입장에서도 유리하다.

◆ 분양계약 실거래 신고제

올해부터는 아파트, 상가, 토지 등 계약서 체결시 60일이내에 신고해야 한다. 아파트 최초 분양계약부터 주택 거래 내역 등을 파악할 수 있는 실거래가시스템(RTMS)이 적용되기 때문이다. 위반시에는 500만원이하의 과태료가 부과된다.

◆ 소형주택 전세보증금 비과세 수정

‘소형주택(전용 60㎡ 이하, 기준시가 3억원 이하 주택)의 전세보증금에 대한 비과세’를 2018년까지 2년 연장된다. 단,소형주택의 전용면적의 범위가 85㎡에서 60㎡로 축소됐다.

년 2000만원 이하 주택임대소득에 대한 비과세도 2년 더 연장돼 2019년부터 적용된다.

 
◆ 소득세와 상속·증여세 부담 증가

세 부담이 증가한다. 현행 소득세 최고 세율은 과세표준 1억5000만원 초과분부터 38%의 세율이 적용됐다. 그러나 새해에는 세율 구간이 한 단계 신설돼 과세표준 1억5000만~5억원 이하는 38%, 5억원 초과 시에는 40% 세율이 적용된다.

상속·증여세 신고 세액에 대한 공제도 축소된다. 현재 상속세는 3개월 이내, 증여세는 6개월 이내 자진 신고하면 산출 세액의 10%를 공제해 줬다. 새해에는 7%로 축소된다.

◆ ‘청약가점제’ 자율 시행

전용면적 85㎡ 이하 민영주택 단지당 40% 의무 적용해온 청약가점제 비율을 지방자치단체장이 임의로 조정할 수 있게 된다.

청약가점제는 무주택 기간(32점)과 부양가족 수(35점), 청약통장가입기간(17점) 등의 항목에 따라 점수(84점 만점)를 매겨 점수가 높은 순서로 청약자를 정했다.

2007년 9월 도입돼 2013년 주택 경기가 침체되자 85㎡ 초과 주택에 대한 가점제를 폐지하고 85㎡ 이하 주택에 대해서는 의무 적용 비율을 75%에서 40%로 낮췄다.

다만 ‘11·3 부동산대책’에 따라 조정 대상지역에 포함된 37개 시·구(서울 25개 구와 경기 과천·성남시의 공공·민간택지 아파트, 경기 하남·고양·남양주·화성시, 세종시 공공택지 아파트, 부산 해운대·연제·동래·남·수영구 민간택지 아파트)에 대해서는 현행 40%가 유지된다.

◆ 공공택지 공급 중단

공공택지 공급 중단도 올해 말이면 종료된다. 2014년 9월 ‘9·1 대책’을 통해 올해 말까지 공공택지 신규 조성을 하지 않겠다는 발표가 난 후 전국에서는 신규 공공택지조성이 없었다. 이미 조성 중이던 공공택지들을 통해 아파트 분양이 진행됐고 올해에도 기존 공공택지를 통한 주택 공급은 차질 없이 이뤄질 것으로 보인다.

◆ 부동산 전자계약 전국 확대 시행

현재 시범 시행 중인 종이 계약서 대신 스마트폰이나 컴퓨터 등을 이용해 부동산매매·임대차계약을 맺는 부동산 전자계약이 올해 상반기 중에 전국으로 확대 시행될 예정이다. 이 시스템은 2016년 2월 서초구에서 처음 도입된 뒤 8월부터는 서울 전 지역에서 시범사업이 진행 중에 있다.

◆ 아파트 리모델링 동의율 ‘80%→75%’

아파트 리모델링 동의율(단지 전체 집주인)이 80%에서 75%로 완화된다. 지금까지 아파트 등 공동주택 단지가 리모델링 사업을 위해서는 50% 이상의 동별 집주인 동의와 80% 이상의 단지 전체 집주인 동의가 필요했다.

◆ ‘재건축 초과이익환수제’ 유예 종료

재건축 초과이익환수제는 올해 말 유예 종료될 수 있다. 재건축 초과이익환수제는 재건축으로 얻은 개발 이익이 조합원 가구당 3000만원이 넘으면 이를 공제한 금액(초과 이익)의 최대 50%를 국세로 납부하는 것이다.

2013년 12월부터 올해 12월까지 유예 중이다. 올해 하반기 국회에서 ‘연장’ 또는 ‘종료’를 결정할 예정이다. 유예가 종료되면 올해 12월까지 관리처분계획인가 신청을 하지 못한 재건축 사업장은 초과이익환수제를 적용받는다.

◆ 2층 이상 건물 내진 설계 의무화

건축물의 내진 설계 의무 대상이 현행 3층 이상 또는 연면적 500㎡ 이상에서 2층 또는 연면적 500㎡ 이상의 건물로 확대된다.

◆ 제로에너지건축물 인증제 시행

20일부터 ‘제로 에너지건축물’ 인증제가 시행된다. 제로 에너지건축물이란 고단열 건축자재와 신재생에너지를 결합해 외부 에너지 유입을 최소화한 것이다. 인증대상은 주택·업무시설이나 근린생활시설 등 대다수 건축물이다. 인증을 받은 건축물은 △용적률 최대 15% 완화 △기반시설 기부채납률 최대 15% 완화(주택사업 기준) △신재생에너지 설치 보조금 30~50% 지원(예산범위 내) 등의 인센티브가 제공된다

◆ 에너지 절약형 치환경 주택 건설 기준 개정안 시행

6월부터는 에너지 절약형 친환경 주택 건설 기준 개정안이 시행됨에 따라 친환경 주택의 에너지 의무 절감률이 현행 40%에서 50~60%(전용면적 60㎡ 이하는 50%, 초과는 60% 이상)로 강화된다.

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