[나홀로소송 닷컴  김동근 법학박사 / 행정사]

토지소유권은 토지를 사용·수익·처분할 수 있는 배타적인 권리이므로, 타인이 정당한 권원 없이 토지경계를 침범하여 건축물을 소유하고 있다면 토지소유자는 원칙적으로 건물철거와 토지인도를 청구할 수 있다. 다만 침범 면적이 극히 일부에 불과하고 해당 부분을 철거할 경우 건물 전체의 안전성과 경제적 효용에 중대한 손실이 발생한다면, 이러한 철거청구가 민법상 권리남용에 해당하는지 검토할 필요가 있다.

가령 甲이 자신의 토지에 주택을 신축하기 위해 경계측량을 실시한 결과, 인접 토지에 건축된 乙 소유의 2층 주택 일부가 자신의 토지 0.5㎡를 침범한 사실을 확인하였다고 가정해 보자. 甲은 침범 부분의 철거와 토지인도를 요구하고 있지만, 乙은 일부 철거만으로도 건물의 구조적 안전성이 훼손되고 주택 전체의 정상적인 사용이 어려워질 수 있다며 다투고 있다.

민법 제211조는 소유권의 내용을 규정하고 있으며, 제214조는 소유자가 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있도록 정하고 있다. 따라서 토지경계를 침범한 건축물이 존재한다면 토지소유자는 원칙적으로 침범 부분의 철거를 청구할 수 있다. 그러나 민법 제2조 제2항은 권리남용을 금지하고 있으므로 소유권에 기한 권리행사 역시 무제한적으로 허용되는 것은 아니다.

대법원은 권리행사가 권리남용에 해당하려면 주관적으로 권리행사의 목적이 오직 상대방에게 고통과 손해를 주려는 데 있을 뿐 권리자에게 아무런 정당한 이익이 없어야 하고, 객관적으로도 사회질서에 위반된다고 볼 수 있어야 한다는 입장이다(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다90160, 90177 판결). 다만 상대방이 입는 손해가 권리자가 얻는 이익보다 크다는 사정만으로 곧바로 권리남용이 인정되는 것은 아니다.

이와 관련하여 대법원 1993. 5. 14. 선고 93다4366 판결은 토지경계 침범 건물의 철거청구에 관한 중요한 판단 기준을 제시하였다. 해당 사건에서는 피고 소유의 2층 건물이 원고 소유 토지 약 0.3㎡를 침범하였고, 침범 부분을 철거할 경우 상당한 비용이 발생할 뿐만 아니라 잔존 건물의 효용도 크게 감소할 가능성이 있었다.

대법원은 권리남용 여부를 판단하기 위해 침범 토지가 토지소유자에게 어떤 용도로 이용될 수 있는지, 토지 전체의 효용을 위해 반환이 필요한지, 해당 토지의 경제적 가치가 어느 정도인지 등을 구체적으로 심리해야 한다고 판시하였다. 아울러 철거로 인한 건물의 효용상실 정도와 경계 확인 및 건축 과정에서 당사자들이 기울인 주의의무의 정도도 함께 고려해야 한다는 취지로 원심판결을 파기환송하였다.

따라서 위 사례에서도 침범 면적이 0.5㎡라는 사실만으로 철거청구의 권리남용 여부를 판단할 수는 없다. 甲의 입장에서는 해당 토지가 주택 신축이나 토지의 정상적인 이용을 위해 반드시 필요한 부분인지 입증해야 한다. 반면 乙은 일부 철거로 건물의 구조적 안전성이 훼손되는지, 잔존 건물의 사용이 가능한지, 철거 및 보강공사에 어느 정도의 비용이 필요한지 등을 구체적으로 입증할 필요가 있다.

실무적으로는 지적측량성과도, 건축설계도면, 구조안전진단서, 철거공사 견적서 및 토지·건물 감정평가서 등이 중요한 증거가 된다. 특히 침범 부분의 철거가 단순한 부분 철거에 그치는지, 아니면 건물 전체의 안전성과 사용가치를 현저히 떨어뜨리는지에 대한 전문적인 검토가 필요하다.

한편 철거청구가 권리남용으로 인정되더라도 건물소유자가 침범 토지의 소유권이나 정당한 점유권원을 취득하는 것은 아니다. 토지소유자는 사안에 따라 토지 사용에 따른 부당이득반환청구 등 별도의 법적 구제수단을 검토할 수 있다.

결국 토지경계를 침범한 건물에 대한 철거청구는 소유권 보호라는 원칙에서 출발하지만, 침범 토지의 이용 필요성, 경제적 가치, 건물 철거로 인한 손해, 경계 침범의 발생 경위 및 당사자들의 귀책 정도 등을 종합적으로 고려해야 한다. 따라서 건물철거청구소송에서는 단순히 침범 면적만을 다툴 것이 아니라 객관적인 측량자료와 건축물의 구조적 안전성 등을 토대로 소유권 행사의 정당성과 권리남용 여부를 면밀하게 검토하는 것이 중요하다.

김동근 기자 adibex@naver.com

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